Trong quá trình vay mượn tiền người khác, một số người dùng tài sản là quyền sử dụng đất (QSDĐ) để thế chấp thông qua hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Luật gia Lê Văn Nhân (trái), Trung tâm Tư vấn pháp luật Hội Luật gia tỉnh, tư vấn pháp luật cho người dân liên quan tới hợp đồng vay mượn tiền, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ảnh: Diễm Quỳnh
Luật gia Lê Văn Nhân, Trung tâm Tư vấn pháp lý tỉnh ( Hội Luật gia tỉnh ) cho rằng, thanh toán giao dịch đó được gọi là hợp đồng giả cách ( giả tạo ). Cho nên khi xử lý yếu tố cần phải làm rõ bản chất thực của nó là vay mượn tiền hay chuyển nhượng ủy quyền QSDĐ .
* Vay tiền thì trả tiền
Ông P.V.Đ. (ngụ TT.Long Thành, H.Long Thành) cho ông L.V.B. (ngụ xã Bình Sơn, H.Long Thành) mượn 70 triệu đồng. Trong quá trình cho vay mượn, đôi bên giao ước nếu đến ngày trả tiền mà ông B. không trả được thì sẽ chuyển nhượng QSDĐ cho ông Đ. Đến hạn trả nợ, ông B. thực hiện đúng với những gì đôi bên giao ước, nhưng ông Đ. không chịu nhận tiền mà buộc ông B. phải làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, khiến ông B. bức xúc.
Bạn đang đọc:
Về trường hợp này, theo luật gia Lê Văn Nhân, việc vay mượn tiền và chuyển nhượng ủy quyền QSDĐ là 2 việc khác nhau. Nếu ông Đ. lấy việc cho mượn tiền để thúc ép ông B. chuyển nhượng ủy quyền QSDĐ là không hài hòa và hợp lý, không đúng pháp lý. Hợp đồng vay gia tài là sự thỏa thuận hợp tác giữa những bên, theo đó bên cho vay giao gia tài cho bên vay ; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay gia tài cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hợp tác hoặc pháp lý có pháp luật .
“ Trong khi đó, hợp đồng về QSDĐ là sự thỏa thuận hợp tác giữa những bên. Theo đó, người sử dụng đất quy đổi, chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê, cho thuê lại, Tặng Ngay cho, thế chấp ngân hàng, góp vốn QSDĐ hoặc triển khai quyền khác theo pháp luật của Luật Đất đai năm 2013 cho bên kia ; bên kia thực thi quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm theo hợp đồng với người sử dụng đất. Do đó, ông B. vay tiền thì trả tiền, nếu không trả đúng hạn thì ông Đ. có quyền khởi kiện ông B. ra tòa án nhân dân để đòi tiền, chứ không hề khởi kiện tranh chấp QSDĐ với ông B. được ” – luật gia Lê Văn Nhân nghiên cứu và phân tích .
Cũng theo luật gia Lê Văn Nhân, trong thực tiễn đời sống thường xảy ra việc người vay mượn tiền bị người cho vay bắt buộc lập thêm hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền QSDĐ hoặc quy đổi QSDĐ. Nếu người vay mượn tiền không trả đúng hạn thì khoản nợ đó được người cho vay cấn trừ bằng QSDĐ. Đó được gọi là giao dịch giả tạo, mà giao dịch giả tạo được xem là vô hiệu và người vay mượn tiền chỉ thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm, nghĩa vụ và trách nhiệm so với hợp đồng vay mượn tiền với người cho vay mượn tiền mà thôi .
* Thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất
Liên quan đến việc thế chấp QSDĐ để vay tiền, nếu không nắm kỹ các quy định pháp luật khi giao dịch cũng phát sinh rắc rối.
Xem thêm:
Pháp luật dân sự, đất đai được cho phép người có QSDĐ và gia tài gắn liền với đất được quyền thế chấp QSDĐ khi vay mượn, góp vốn đầu tư, kinh doanh thương mại. Để hướng dẫn yếu tố này, tại Khoản 3, Điều 318 Bộ luật Dân sư năm năm ngoái pháp luật, trường hợp thế chấp ngân hàng QSDĐ mà gia tài gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp ngân hàng thì gia tài gắn liền với đất cũng thuộc gia tài thế chấp ngân hàng, trừ trường hợp có thỏa thuận hợp tác khác. Tuy nhiên, trong thực tiễn đời sống vẫn xảy ra thực trạng tranh chấp khi người thế chấp ngân hàng cho rằng mình chỉ thế chấp ngân hàng QSDĐ chứ không thế chấp ngân hàng gia tài gắn liền với đất và ngược lại. Do đó, đôi bên ai cũng đưa ra lý lẽ của mình để nhu yếu pháp lý bảo vệ khi phát sinh tranh chấp .
Chẳng hạn, ông T.U. ( ngụ P.Tân Phong, TP.Biên Hòa ) thế chấp ngân hàng cho ông N.V.M. ( ngụ cùng địa phương ) QSDĐ có diện tích quy hoạnh 600 mét vuông và trên diện tích quy hoạnh đất này có căn nhà xây ( hiện vợ chồng ông U. đang sinh sống ). Khi ông U. liên tục thế chấp ngân hàng căn nhà này cho người khác thì bị ông M. phản đối, cho rằng căn nhà cũng được xem là gia tài ông U. đem thế chấp ngân hàng cho ông nên không được đem thế chấp ngân hàng cho người khác .
Hay như ông C.V.L. ( ngụ P.Tân Biên, TP.Biên Hòa ) chỉ thế chấp ngân hàng cho ông H.V.C. ( ngụ cùng địa phương ) căn nhà nằm trên diện tích quy hoạnh đất 300 mét vuông. Sau đó, ông L. liên tục thế chấp ngân hàng QSDĐ cho nguời khác .
Trường hợp của ông U., theo luật sư Lưu Hồng Khanh (Đoàn Luật sư tỉnh), có hai hướng giải quyết. Thứ nhất, căn cứ Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì trường hợp thế chấp QSDĐ mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất. Thứ hai, trường hợp thế chấp QSDĐ mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý QSDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển QSDĐ.
Xem thêm:
Còn so với trường hợp ông L. ( thế chấp ngân hàng gia tài gắn liền với đất mà không thế chấp ngân hàng QSDĐ ) xử lý như sau : thứ nhất, trường hợp chỉ thế chấp ngân hàng gia tài gắn liền với đất mà không thế chấp ngân hàng QSDĐ và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì gia tài được giải quyết và xử lý gồm có cả QSDĐ. Thứ hai, trường hợp chỉ thế chấp ngân hàng gia tài gắn liền với đất mà không thế chấp ngân hàng QSDĐ và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được liên tục sử dụng đất trong khoanh vùng phạm vi quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao .
Luật sư Lưu Hồng Khanh ( Đoàn Luật sư tỉnh ) khuyến nghị, để bảo vệ quyền hạn và tránh rắc rối cho những bên về sau thì những chủ thể tham gia vào thanh toán giao dịch trên cần ghi rõ trong hợp đồng về số tiền vay, gia tài thế chấp ngân hàng, thỏa thuận hợp tác thời hạn giao dịch thanh toán, việc xử lý gia tài khi một bên không triển khai đúng nghĩa vụ và trách nhiệm hợp đồng. Việc thực thi những thanh toán giao dịch đúng theo pháp luật pháp lý là bảo vệ cho quyền lợi và nghĩa vụ bản thân cũng như góp thêm phần vào việc quản trị của Nhà nước .
Diễm Quỳnh
Source:
Category: